Ъ: споры о недвижимом

На сайте «КоммерсантЪ» опубликована статья Ханферяна В. «Все очень оценочно». В ней рассказывается о рынке оценки в 2021 году. Приводим фрагмент статьи относительно оценки недвижимости, полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Как и раньше, самую весомую долю в структуре суммарных доходов участников рэнкинга занимает оценка недвижимого имущества — в 2021 году это 39%, или 2,99 млрд руб. По данным 104 компаний—участниц рэнкинга в рамках оценки недвижимости в 2021 году было составлено не менее 137 тыс. отчетов, из которых 1878 пришлись на оценку объектов стоимостью более 1 млрд руб.

Несмотря на свои масштабы, в этом сегменте уже второй год подряд фиксируются низкие темпы роста. Выручка участников рэнкинга по итогам 2021 года здесь почти не поменялась, ее прирост составил –0,2%. В рэнкинге по итогам 2020 года темп роста был тоже невелик, составив 5%. Причина застоя кроется в высокой конкуренции, но говорить о снижении интереса к оценке недвижимости не приходится.

Поток доходов по-прежнему обеспечен спросом на оценку рыночной стоимости недвижимости при сделках, слияниях и поглощениях, для целей залога и ипотеки, а также потребностями государства. «Наиболее востребованной остается оценка государственной коммерческой недвижимости в целях вовлечения ее в оборот, аренды, приватизации и изъятия. Также растет объем оценки жилой недвижимости для ипотеки»,— говорит Максим Скатов, президент саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков»». Актуальным драйвером для участников рынка останется и оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. «В 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022-м по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того что кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании останется еще весьма долго»,— поясняет Кирилл Кулаков.

«Многие собственники коммерческой недвижимости уже сталкивались с завышенной кадастровой стоимостью своих объектов, соответственно, хоть раз оспаривали ее и понимают процесс оспаривания. Для многих субъектов РФ с 2022 года применяется новая кадастровая стоимость, следовательно, чтобы не переплачивать налог на имущество, большинство собственников не ждут и оспаривают ее в первый же год. Так, в Москве в 2022-м уже подано более 2 тыс. исков об оспаривании кадастровой стоимости»,— рассказывает Максим Скатов.

Вероятно, доходы в этом направлении у оценочных компаний могли быть и больше, если бы не введенная с ноября 2021 года монополия государственных судебных экспертов на услуги по судебной стоимостной экспертизе. «В нашей компании традиционно высока была доля проектов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости и судебными экспертизами в данной сфере. После передачи проведения экспертиз в данной сфере в ведение исключительно государственных судебных экспертов объем работ по данному направлению снизился»,— сетует Павел Карцев. Его компания стала инициатором судебного разбирательства с правительством РФ в Верховном суде по данной проблеме. По его словам, после вынесения судом решения практика во всех регионах вернулась обратно, однако в Московском регионе суды продолжают все экспертизы назначать в РФЦСЭ Минюста РФ.

«В регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве, Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономии налогов собственник недвижимости через суд не получает»,— говорит Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».

Что касается перспектив, то, по словам участников рэнкинга, спрос на оспаривание кадастровой оценки не прекратится — очередной его всплеск ожидается уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. «Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая, что рыночная стоимость объектов коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости увеличится в 2023–2024 годах, соответственно, возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры»,— считает Федор Спиридонов.