Pravo.ru: раздробить участок без согласия собственников

На сайте «Pravo.ru» опубликована статья А. Ермоленко «Государственный самоконтроль и раздробленный участок: ноябрьские позиции ВС о недвижимости». Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

В 2013-м ЗАО «Трансстрой» получило разрешение на строительство комплекса жилой застройки «Пионер» на участке площадью 20 582 м². Территория, где строили дома, — 18 181 м². Граждане заключили с компанией договоры участия в долевом строительстве. В 2016-м «Трансстрой» получил разрешение на ввод домов в эксплуатацию и передал дольщикам право собственности на квартиры.

По решению единственного участника компании в 2017-м прекратили ее право собственности на весь земельный участок, в том числе на часть, где расположен комплекс. Участок раздробили на 13 территорий. Затем вновь образованные участки, кроме того, на котором разместили многоквартирные дома (МКД), продали ООО «Полином» и нескольким физлицам.

По мнению дольщиков, поскольку за ними закрепили квартиры, у них возникло право долевой собственности на общее имущество, в том числе на раздробленный участок целиком. Поэтому «Трансстрой» не мог распоряжаться им без согласия собственников помещений в домах. Граждане подали в суд на компанию. Они хотели, чтобы раздел участка и сделки по продаже вновь образованных территорий признали недействительными. Истцы ссылались на то, что отдельно стоящие дома объединены общим инженерным оборудованием и они составная часть сложного недвижимого имущества общего пользования собственников помещений в МКД.

Первая инстанция удовлетворила иск. Суд пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности дольщика на квартиру спорный участок перестал принадлежать «Трансстрою». Право же общей долевой собственности возникло у всех обладателей помещений в построенных домах. Первая инстанция отметила, что компания незаконно разделила землю.

Апелляция, с которой согласилась и кассация, отменила это решение. Суд указал, что право общей долевой собственности у собственников помещений в МКД возникает только в отношении участка, где непосредственно расположены дома.

ВС отметил, что суды не решили вопрос, были ли дома единым жилищным комплексом с общими коммуникациями и инфраструктурой. Коллегия ВС по гражданским делам акцентировала внимание на том, что собственник-застройщик не мог распоряжаться землей в части, где должны сформировать участки под домами. ВС указал: если верны утверждения истцов, что в границах вновь образованных участков есть общее имущество, то сделки по распоряжению ими следовало признать ничтожными. В итоге дело отправили на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 16-КГ22-28-К4).

Алена Ермоленко, руководитель практики ФБК Право , отмечает, что ВС уже рассматривал подобные дела. Например, дело № А60-38881/2013 направили на новое рассмотрение. На очередном круге суды признали продажу земельного участка недействительной, рассказывает эксперт.

На уровне кассационных судов аналогичный кейс рассматривал АС Северо-Кавказского округа (дело № А53-3676/2017). В итоге признали недействительным раздел земельного участка и восстановили в кадастровом учете прежний земельный участок до раздела.